第二四七章：不祥的预感
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在凤城市的房地产界里，凤城市洪顺房地产有限公司显得有些另类。
它是唯一一家敢于承接凤城市旧城改造项目的外来房地产公司。在国内，面对一、二线核心城市土地越来越少、越来越贵的现实，开发商面临的压力也越来越大，旧城改造开始被开发商追捧，原因是很多旧改项目都位于较好的区位，且有政府的支持，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，可以节约拿地成本。许多有名的房企都曾在旧改项目中获益，也鼓励越来越多的房地产商加入到旧改的行列，希望可以从城市旧改中淘到真金白银。
但这些旧改项目只能是在拿地成本高的一、二线城市才有利可图，而在凤城这种三、四线小城市，拿地的成本相当低廉，旧改项目则涉及拆迁、补偿、回迁，项目开发周期长、操作复杂，就算有政府部门在拆迁补偿、居民安置等具体工作进行协调和监管，但由于旧改项目牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体，需要平衡各权利主体的利益诉求，在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进，因此，旧改项目在凤城可以说是吃力不讨好的事，一般的开发商更愿意直接出钱拿新地皮开发。
但每个城市都离不开旧城改造。
凤城市虽然建市还不到二十年，可原来所属的凤城县县城，也就是现在的凤城市旧城区，建城历史悠久，可追朔至先秦时期，因此，文化底蕴深厚，人才荟萃，一直以来都是中原文化与岭南文化、内陆文化与海洋文化融会之地，特别是北江边上的著名的上、下廓街，素有“一部凤城史，半部上下廓”之美誉。
当年的上、下廓街承载着无数老凤城人的悲欢离合。老式的红砖房，每天面对着北江，是凤城最早期的“江景”住户，这里是凤城人口最密集的混合居住区，在国内的旧城改造项目中，混合居住类旧改项目不同于城市核心区、边缘区和工业聚集区的旧改，此类项目通常位于城区的中间圈层，邻近主城区，人口密集，潜在消费者数量众多，商业氛围浓厚，但内部交通落后，老房子拥挤破旧，需要通过旧改快速体现城市价值。
混合居住区的旧改如果进行得好，可以通过商业和办公与居住功能的融合，使得区域功能形成闭环，可有效催熟区域，能最快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能的磨合，带动区域价值的极大提升。
郑家雄主政凤城之后，最大的一个动作就是上、下廓街的旧城改造。郑记洪、郑怀森两人就是三年多前被郑家雄直接钦点，从老家粤西拉来过负责凤城旧改项目的房地产老板。
这两人是郑家雄的同族宗亲，跟郑家雄是叔侄关系，一直在粤西经营房地产，来到凤城之后
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在凤城市的房地产界里，凤城市洪顺房地产有限公司显得有些另类。
它是唯一一家敢于承接凤城市旧城改造项目的外来房地产公司。在国内，面对一、二线核心城市土地越来越少、越来越贵的现实，开发商面临的压力也越来越大，旧城改造开始被开发商追捧，原因是很多旧改项目都位于较好的区位，且有政府的支持，土地可以以协议的方式出让，无须招拍挂，意味着列入旧改的项目无需先完成国家的征收、储备、招拍挂出让的程序，可以节约拿地成本。许多有名的房企都曾在旧改项目中获益，也鼓励越来越多的房地产商加入到旧改的行列，希望可以从城市旧改中淘到真金白银。
但这些旧改项目只能是在拿地成本高的一、二线城市才有利可图，而在凤城这种三、四线小城市，拿地的成本相当低廉，旧改项目则涉及拆迁、补偿、回迁，项目开发周期长、操作复杂，就算有政府部门在拆迁补偿、居民安置等具体工作进行协调和监管，但由于旧改项目牵涉原业主、政府、企业、社区等多方利益主体，需要平衡各权利主体的利益诉求，在拆除重建类项目中，往往涉及原业主的拆迁补偿利益，与业主的谈判难度较大，还可能遇到所谓的“钉子户”导致项目难以推进，因此，旧改项目在凤城可以说是吃力不讨好的事，一般的开发商更愿意直接出钱拿新地皮开发。
但每个城市都离不开旧城改造。
凤城市虽然建市还不到二十年，可原来所属的凤城县县城，也就是现在的凤城市旧城区，建城历史悠久，可追朔至先秦时期，因此，文化底蕴深厚，人才荟萃，一直以来都是中原文化与岭南文化、内陆文化与海洋文化融会之地，特别是北江边上的著名的上、下廓街，素有“一部凤城史，半部上下廓”之美誉。
当年的上、下廓街承载着无数老凤城人的悲欢离合。老式的红砖房，每天面对着北江，是凤城最早期的“江景”住户，这里是凤城人口最密集的混合居住区，在国内的旧城改造项目中，混合居住类旧改项目不同于城市核心区、边缘区和工业聚集区的旧改，此类项目通常位于城区的中间圈层，邻近主城区，人口密集，潜在消费者数量众多，商业氛围浓厚，但内部交通落后，老房子拥挤破旧，需要通过旧改快速体现城市价值。
混合居住区的旧改如果进行得好，可以通过商业和办公与居住功能的融合，使得区域功能形成闭环，可有效催熟区域，能最快带动区域功能转变后与城市其他板块及功能的磨合，带动区域价值的极大提升。
郑家雄主政凤城之后，最大的一个动作就是上、下廓街的旧城改造。郑记洪、郑怀森两人就是三年多前被郑家雄直接钦点，从老家粤西拉来过负责凤城旧改项目的房地产老板。
这两人是郑家雄的同族宗亲，跟郑家雄是叔侄关系，一直在粤西经营房地产，来到凤城之后
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